瓦房店市人民政府办公室关于印发瓦房店市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案的通知
瓦政办发〔2023〕42号
发布:2023-12-19 10:39:00
瓦政办发〔2023〕42号
各乡镇人民政府，各涉农街道办事处，轴承产业开发区管委会，市政府有关部门及相关单位：
《瓦房店市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》业经瓦房店市十届人民政府第三十一次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
瓦房店市人民政府办公室
2023年12月19日
（此件公开发布）
瓦房店市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案
为深入落实《瓦房店市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》文件要求，制定本实施方案。
一、总体要求
（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党中央、国务院关于城乡融合发展、乡村振兴以及东北振兴等决策部署，按照国家和省深化农村土地制度改革的部署要求，让市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，以夯实集体土地权能为基础，以构建城乡统一的建设用地市场为方向，以建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制为关键，以维护农民土地权益、保障农民公平分享土地增值收益为目的，因地制宜地探索和总结集体经营性建设用地入市的办法和经验，盘活集体土地资产，释放存量建设用地潜力，努力走出一条新常态下促进经济平稳健康发展的节约集约用地新路子。
（二）基本原则
1.坚守底线。在确保土地公有制性质不改变、生态和耕地红线不突破、农民利益有保障的前提下，坚持问题导向、突出规划引导、尊重农民主体、强化统筹实施、发挥市场在资源配置中的决定性作用，积极推进农村集体经营性建设用地入市有关工作。
2.稳步实施。综合各方面关切，凝聚社会共识，寻求最大公约数，按照国家统一部署，有条件、按程序、分步骤地稳妥推进。
3.制度引领。先行建立健全集体土地资产处置决策市场交易规则、收益分配机制等制度规则，以制度创新引领集体经营性建设用地入市。
4.符合规划。围绕城乡规划未完全覆盖农村集体经营性建设用地等问题，发挥土地利用总体规划、城乡规划的先导作用，强化与“十四五”等规划的“多规合一”，实现土地资源合理配置，提高农村集体经营性建设用地价值，按照用途管制的要求有序推进。
5.先易后难。率先推行试点地区具备条件地块直接就地入市，积极探索零星地块复垦后到产业集中区入市，逐步推进城中村地块整治后入市。
6.市场运作。坚持“不上平台就不交易”，围绕“同等入市、同权同价”的要求，建立城乡统一建设用地市场。鼓励地块交易引入竞争性环节，采用“招标、拍卖、挂牌”等方式进行，发挥市场在资源配置中的决定性作用。
7.成本控制。围绕农村集体经营性建设用地规划实施，深化拆除腾退等制度创新，有效降低入市成本，综合测算土地增值收益，合理评估项目预期，最大限度保障集体及农民收益。强化农村集体经营性建设用地入市社会面风险防控，有效降低社会成本，推进农村地区安全稳定发展。
8.注重引导。入市工作社会关注度、敏感度高，要封闭运行、风险可控、审慎推进。加强对群众的引导，争取理解和支持。做好舆情监测工作，制定群体性事件应急预案，发现问题及时报告。
（三）任务目标。利用2023年至2024年两年时间，探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度。
二、入市范围和途径
（一）入市范围。瓦房店市辖区内农村纳入集体经营性建设用地试点工作中，国土空间规划（村庄规划）确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。
（二）入市途径。按照稳步实施、先易后难的基本原则，符合入市条件的集体经营性建设用地可以通过以下三种途径入市。
1.直接就地入市。对符合规划、依法取得的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施、规划、环境保护等条件，明确在本村直接使用的，采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式直接就地入市。
2.调整到产业集中区入市。根据国土空间规划（村庄规划）和土地整治规划，经瓦房店市人民政府批准后，在确保建设用地不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下，对村庄内零星、分散的集体经营性建设用地先复垦后，按计划调整到本区范围内的产业集中区入市。
3.城中村地块整治后入市。对历史形成的城中村集体建设用地，按照政府主导、多方参与、尊重农民意愿的原则，依据经批准的规划开展土地整治，对规划范围内各类土地统一进行开发整理和基础设施配套，重新划分宗地和确定产权归属。对不予征收的，在优先保障城中村居民住房安置等用地后，属于经营性用途的集体建设用地，由农民集体入市。
三、主要内容
（一）明晰土地权属。根据2019年度土地变更调查结果，摸清存量农村集体建设用地底数。在此基础上，依据土地利用总体规划和城乡规划，确定存量农村集体建设用地中的经营性用地，明确权属类型及来源。开展集体经营性建设用地上图、建账、入库工作，明确地块信息，确保拟入市的地块已上图建账入库，并符合土地利用总体规划和城乡规划。土地利用总体规划和城乡规划确需调整和修改的，严格按照规定程序报批。
（二）明确入市主体及组织形式。农村集体经营性建设用地入市主体可以是代表其所有权的农民集体，农村集体经营性建设用地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农村集体经济组织的，由该农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织代表集体行使所有权；也可探索由代表其所有权的农民集体委托授权的具有市场法人资格的土地股份合作社、土地专营公司等作为入市实施主体，代表集体行使所有权。入市主体按照市场经济规范要求开展入市工作，试点区域相关部门加强指导服务，保证入市主体充分、公平行使权利、履行职责。
（三）明确权利与义务。符合规划、依法取得的农村集体经营性建设用地所有权人，对其所有的经营性建设用地具有使用、收益和处分的权利。允许集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资(入股)，最高使用年限与国有建设用地使用权等同。在使用期限内，享有与国有建设用地使用权同等的转让、出租、抵押权能。入市的农村集体经营性建设用地应履行与国有建设用地同等义务，承担相应的基础设施建设任务，并按规定缴纳相关税费。农村集体经营性建设用地使用权入市交易应办理土地登记手续。
（四）制定完善交易规则和配套制度
1.制定交易规则。参照国有建设用地管理的相关规定，制定我市集体经营性建设用地入市交易规则，明确准入条件、交易办法和入市流程。
2.建立城乡统一交易平台。在国有建设用地交易平台的基础上，建立县级农村集体经营性建设用地交易平台，共同构建城乡统一、运行规范、信息公开的交易平台体系。
3.健全地价体系。以《瓦房店市人民政府关于实施瓦房店市城镇基准地价等土地价格的通知》为基础，拓展基准地价覆盖范围，建立城乡统一的基准地价体系。
4.统一税收制度。实行集体与国有建设用地统一的税收制度，探索集体土地所有权主体以多种方式承担纳税义务的途径。
（五）健全完善集体土地资产处置决策机制。制定农村集体经营性建设用地入市的民主议事程序，规范农村集体土地资产处置方式，形成公开透明、公平公正、科学合理的民主决策监督机制。
（六）探索建立收益分配机制和监管制度。明确土地增值收益核算办法。根据试验区实际，探索建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制和监管制度。在综合考虑形成土地增值收益因素的基础上，本着土地收益更多惠及农民的原则，确定合理比例，收取土地增值收益调节金。农村集体经济组织获得的土地增值收益，按照入市前确定的方案公平分配，分配情况纳入村务公开内容，并报瓦房店市人民政府备案，接受瓦房店市审计局审计。农村集体经营性建设用地入市后再转让取得的转让收益，由市政府收取土地增值收益调节金。土地增值收益调节金征收使用管理办法按《瓦房店市农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理实施细则》执行。
（七）加强用地监管与服务
1.开发利用监管。集体经营性建设用地入市后的开发利用，应当执行与国有建设用地相同的用地、产业、环保等政策标准要求。转让、出租、抵押参照国有建设用地有关规定进行。涉及土地闲置的，参照国有建设用地闲置土地处置办法处置。
2.做好相关服务。引导国有建设用地市场中的土地测绘地价评估、交易代理等中介组织为集体经营性建设用地入市提供中介服务。
四、入市流程
（一）入市必须具备的条件。集体经营性建设用地拟入市地块应当符合以下条件：
1.产权明晰、无权属争议，已依法办理土地所有权登记，未被司法机关查封或者行政机关限制土地权利；
2.需要处理的地上建筑物、其他附着物产权和补偿已经处理完毕；
3.具备必要的道路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，入市的农村集体经营性建设用地可由集体土地所有权人自行或委托土地储备等机构实施前期开发，达到土地供应条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定除外；
4.符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护、永久保护生态区域、土壤污染防治、永久基本农田保护等规定；
5.法律法规规定的其他条件。
（二）入市准备。集体经营性建设用地入市前，入市主体应当开展以下工作：
1.完成拟入市宗地勘测定界。依法申请取得规划和自然资源主管部门核发的规划条件，包括拟入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。
2.确定集体经营性建设用地入市价格。入市价格可以参考土地专业评估机构的评估结果，也可以参照基准地价、标定地价等法定公示地价。尚未建立公示地价体系的，可以结合瓦房店市征地补偿标准、工业用地出让等最低价标准、土地租赁价格及使用成本等综合确定。入市底价不得低于当地土地取得的各项客观成本费用之和。
3.村集体决议。农村集体经营性建设用地入市事项，应召开本集体经济组织成员或成员代表会议，经三分之二以上成员或成员代表同意，并形成决议。集体经营性建设用地入市形式包括出让、租赁、作价出资（入股）等。
（三）入市方案。入市主体应当制定入市方案，明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件、交易方式、入市价格、收益分配、集体组织内部土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容。市人民政府有关部门和乡镇人民政府应当为入市主体编制入市方案提供便利，对涉及的规划、建设、环保、产业准入等方面政策予以解释说明。
入市方案须经本集体经济组织或者村民代表会议民主决策确定，经三分之二以上成员或成员代表同意，并形成入市决议。
（四）入市批准。入市主体应当向瓦房店市自然资源局提出入市申请，提供土地所有权证明、入市方案、入市决议等申请材料。
市自然资源局会同市农业农村局、生态环境分局、发改局、财政局、科工局等有关管理部门对国土空间规划（村庄规划）、用途管制、民主决策程序、收益分配原则、生态环境保护、产业准入要求等情况进行审核。
入市申请经审核通过的，报经瓦房店市人民政府批准。
（五）公开交易。入市方案经批准后，出让人向瓦房店市自然资源事务服务中心提交农村集体经营性建设用地出让申请，根据入市方案确定的招标、拍卖或者挂牌的方式，由市自然资源服务中心编制出让文件，发布出让公告，组织出让工作，市自然资源局在中国土地市场网、相关媒介发布公告，实施公开交易。
其中，采用招标方式交易的，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加投标，根据评标结果确定竞得人。采用拍卖方式交易的，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据价高者得的原则，最高应价或者报价者为竞得人。
采用挂牌方式交易的，在挂牌公告期20天将拟出让宗地的交易条件挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格。在挂牌期限内只有一个竞买人报价且报价不低于底价的为竞得人；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。
（六）签订合同。入市宗地成交并经自然资源局公示完毕后，交易双方应当签订合同。合同应当载明宗地界址、范围面积、动工期限、使用期限、交地时间、交易价款、价款支付时间及方式，土地用途、规划条件和产业准入，提前收回的条件及补偿方式，使用期限届满后的续期及地上建筑物和其他附着物所有权处理方式，使用权转让、转租、抵押等的条件，违约责任等。
（七）合同信息申报和资产登记。合同签订后15个工作日内，集体经营性建设用地使用权的受让方应当配合瓦房店市自然资源局完成合同信息申报等工作。市自然资源局应当将交易主体、价格等合同信息上传至自然资源部自然资源监测与监管系统。
合同签订后15个工作日内，农村集体经济组织应当在瓦房店市农村集体资产管理信息系统或有关部门进行登记。
（八）领取规划许可。集体经营性建设用地使用权的受让方在合同签订后，向瓦房店市自然资源主管部门领取建设用地规划许可证，依法办理开发建设需要的其他事项。
（九）申请登记。集体经营性建设用地使用权的受让方在缴清土地价款和相关税费后，可以申请集体建设用地使用权登记。依法利用集体建设用地建造建筑物、构筑物的，可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。
（十）土地增值收益调节金。出让、出租、转让集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及其附着物，或者以集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及其附着物作价出资（入股）并取得收入的单位和个人，应当按照规定向瓦房店市人民政府缴纳土地增值收益调节金。
土地增值收益调节金按照出让、出租或者转让集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及其附着物收入的20%-40%征收，具体按《瓦房店市农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理实施细则》执行。《中华人民共和国土地增值税法》实施后，土地增值收益调节金的征收依据有关规定执行。
（十一）土地收益内部分配。农民集体获得的集体经营性建设用地入市收益，归农民集体全体成员所有。入市收益的内部分配及使用，应当按照《瓦房店市农村集体经营性建设用地入市村级集体经济收益分配使用及管理办法》执行，依法履行民主决策程序。
（十二）用途管制。集体经营性建设用地使用权人应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地，严禁擅自改变规划条件。
经原批准机关依法批准改变土地用途或者规划条件的，应当将有关变动情况公示20天，在公示期内无竞买申请的，应当重新签订合同或者签订补充合同，集体经营性建设用地使用权人向集体经济组织补缴土地有偿使用差价，集体经济组织向瓦房店市人民政府补缴土地增值收益调节金及相关税费；有竞买申请的，应当重新进行公开出让。
（十三）二级市场。以出让、出租等方式取得集体经营性建设用地使用权的，可以转让、转租或者抵押，法律法规规定禁止入市的除外。
集体经营性建设用地使用权转让、转租的，应当履行完毕支付地价款、租金或分配股权的义务，取得不动产权证书，按照约定的期限和条件投资开发、利用土地，并经土地所有权人同意。其使用年限为原出让、出租合同确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。
集体经营性建设用地使用权抵押的，通过农村集体经营性建设用地入市取得的建设用地使用权可以设定抵押权，抵押登记根据《瓦房店市农村集体经营性建设用地使用权不动产登记管理办法》设立抵押权登记。集体建设用地使用权抵押时所担保的主债权仅限于开发建设该出让地块的贷款，且不得超过合同约定的土地出让价款总额。
（十四）收回。土地所有权人不得违反约定提前收回集体经营性建设用地使用权，法律法规另有规定的除外。
因公共利益需要征收土地的，由土地所有权人报经原批准用地的人民政府批准后，可以提前收回土地使用权，并对相关权益人依法给予合理补偿。
集体经营性建设用地闲置的调查、认定和处置，参照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）有关规定执行。
（十五）开发利用监管。市自然资源主管部门、市住房和城乡建设主管部门要根据《关于强化主体责任加强自然资源网格化监管体系的实施意见》（瓦委发〔2021〕6号）规定部门分工，加强对使用集体经营性建设用地行为的监督检查，配合土地所有权人对合同约定的开发期限进行监管和处置，严肃查处违反土地国土空间规划（村庄规划）和用途管制及非法建设的违法行为。
瓦房店市发改局、科工局、财政局、生态环境分局、住建局、农业农村局等相关行政主管部门按照职能分工，对投资强度、准入产业类别、建设标准和竣工验收、环境保护等实施监管。
（十六）土地续期。农村集体经营性建设用地使用权出让合同约定使用期限届满，受让人要求继续使用土地的，应当至迟于届满前一年向出让人提出申请续期。经出让人和协调机构同意继续使用土地的，应重新签订出让合同，支付土地出让价款，并办理建设用地使用权变更登记手续。
五、工作步骤
（一）试点阶段（2023-2024年）
1.调查摸底。选择2-5个行政村试点，完成现状调查分析，全面掌握村级集体经营性建设用地分布，宗地界址，开展权属调查、登记确权工作。
2.编制规划。根据市全域土地整治规划的要求，结合乡村振兴等各类专项规划，加快试点村实用性村庄规划修编工作，对集体经营性建设用地进行定量和定位，为实施集体经营性建设用地入市工作打好基础。
3.制定政策。各相关部门各司其职，制定完善集体建设用地使用权出让、地价管理、土地增值收益调节金征收和使用规定、入市收益分配管理规定、集体经营性建设用地使用权抵押贷款等配套政策文件。
4.入市交易。明确集体经营性建设用地使用权交易平台，规范集体经营性建设用地使用权入市交易行为。
（二）推进阶段（2025-2027年）
1.上下联动、稳妥有序。按照“试点先行、改革联动、稳妥有序推进”的原则，各相关职能部门要精准施策，定目标、明举措、抓落实，推进集体经营性建设用地入市工作。
2.定期评估、逐步完善。实行改革试点年度评估制度，及时总结完善试点经验，逐步构建城乡统一的集体经营性建设用地入市规则体系以及收益分配制度，形成可复制、可借鉴、可推广的经验和模式，建立集体经营性建设用地入市长效制度。
六、职责分工
市自然资源部门作为集体经营性建设用地入市的行业主管部门，负责集体经营性建设用地入市方案的审查工作，组织地价评估，开展招标、拍卖、挂牌、协议出让出租等入市交易的具体实施、交易结果确认、权限内的不动产登记、土地利用监管等相关管理和服务工作，负责地块入市交易的监督工作。牵头组织开展“多规合一”实用性村庄规划审查工作、确定入市地块的规划用地性质、出具项目用地规划设计条件通知书等工作。
发改局负责依据相关产业政策，对产业准入条件进行审查。
生态环境分局负责对项目地块的生态环境条件是否符合相关规定和程序进行审核把关。
住建局负责指导项目建设管理，做好工程质量监督、质量认定等工作。
农业农村局按照职能职责对农村集体经营性建设用地配套农业现代化建设工作进行指导和服务，审核指导村集体经济组织建设。
财政局负责组织制定土地增值收益调节金征收使用管理相关制度，并指导土地增值收益调节金征收及使用管理，积极探索财政支持集体经营性建设用地入市的办法。
审计局依法对农村集体经营性建设用地使用权交易活动及土地出让收支情况进行审计监督。
各乡镇政府、街道办事处作为统筹农村集体经营性建设用地入市工作的责任主体，要监督和指导村级组织切实履行民主程序，完成本乡镇（街道）区域内农村集体经营性建设用地入市项目初审，配合土地整治开发工作，监督检查农村集体经营性建设用地增值收益分配和使用等工作。负责指导农村集体经营性建设用地地上建筑物拆除腾退工作。负责组织编制“多规合一”实用性村庄规划。
乡镇（街道）的集体经济组织（村委会）作为改革实施主体，负责农村集体经营性建设用地入市的具体申报实施等相关工作。
七、保障措施
（一）统一认识，高度重视。农村集体经营性建设用地入市是农村土地制度的重要改革，事关经济社会发展和国家长治久安。各部门要统一思想，提高认识，审慎稳妥，扎扎实实做好各项工作。
（二）加强领导，密切配合。农村集体经营性建设用地入市试点由市政府统一领导，成立领导小组，领导小组下设办公室，各相关部门要各司其职，通力合作，做到责任到位、措施到位，确保试点工作顺利开展。
（三）稳步推进，及时总结。按照中央要求，进一步解放思想，大胆实践，突出特色，及时总结，为农村集体经营性建设用地入市扎实推进积累经验奠定基础。
（四）维护权益，尊重民意。试点工作要充分听取群众意见自觉接受社会和群众监督。始终把实现好、维护好、发展好农民土地权益作为改革的出发点和落脚点，切实尊重农民意愿，充分反映农民利益诉求，争取群众支持，让群众有更多的获得感。
辽公网安备:21028102000063号
