《瓦房店市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》政策解读
发布:2023-12-13 10:19:00
一、背景依据
为深入贯彻落实《中共中央办公厅国务院办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》和《自然资源部办公厅关于印发深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知》等有关要求，进一步规范农村集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，现就瓦房店市开展农村集体经营性建设用地入市试点工作，制订本管理办法。
1．《中华人民共和国土地管理法》（2019 年8 月26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会十二次会议通过）；2．《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021 年4 月21日国务院第 132 次常务会议修订通过）；3．辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》办法(2021年11月26日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过)；4.自然资源部办公厅关于印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》的通知（自然资办函〔2023〕364号）；5.自然资源部办公厅国家市场监督管理总局办公厅关于印发《集体经营性建设用地使用权出让合同》《集体经营性建设用地使用权出让监管协议〉示范文本（试点试行）的通知(自然资办发〔2023〕9号)。
二、目标任务
农村集体经营性建设用地入市试点政策主要根据中央、省市政策要求并考虑县域实际，在整个政策制订过程中严格按照“依法依规、维权维稳”工作原则，既要严格遵守中央、省市的政策底线，也要充分衔接乡镇实际情况，在此基础上，制定了《瓦房店市农村集体经营性建设用地入市试点管理办法》，并及时总结完善试点经验，逐步构建城乡统一的农村集体经营性建设用地入市规则体系，形成可复制、可借鉴、可推广的经验和模式，为中央全面开展农村集体经营性建设用地入市工作提供瓦房店市经验。
三、工作进展
文件起草后，通过公文传输网向相关职能部门、乡镇办事处征求意见，并通过市政府网站向社会公开征求意见，公告期30天，期满无反馈意见。
四、范围期限
瓦房店市行政范围内的集体经营性建设用地入市，适用本办法。文件有效期至2024年12月31日。
五、主要内容
《管理办法》共11章，分为工作总则、入市条件和范围、入市主体和入市方式、入市程序、收益管理、增值收益调节金、入市净收益分配、交易规范、监督管理、法律责任、附责等11个部分。
（一）工作目标。
通过开展农村集体经营性建设用地入市试点，充分调动村级组织管理农村土地的主动性、积极性和责任心，推动建立符合瓦房店实际的农村集体经营性建设用地入市政策体系，加快农村土地布局优化、多规融合、节约集约利用，促进农民增收、农业增效和农村繁荣。
（二）主要内容。
1.在入市范围方面。瓦房店市范围内国土空间规划（村庄规划）确定为工业、仓储、商服旅游用途的，且已办理集体土地所有权登记发证的农村存量建设用地，可以纳入入市交易范围。对历史形成的零星分散的存量集体建设用地，可以在依据国土空间规划（村庄规划）统一开展国土空间综合整治，重新划分宗地并调整确定产权归属后，按照新的规划条件入市。
第二次土地变更调查现状已经是建设用地，但未办理农用地、未利用地转用手续的，在集体建设用地入市前需依法办理农用地、未利用地转用审批手续。违法违规的问题要依法处罚、处置到位。
已经依法出租的农村集体经营性建设用地，由农村集体经济组织依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国乡镇企业法》等法律法规对土地及房产等产权依法处理完毕后，才能申请入市。
2.在入市主体方面。农村集体经营性建设用地入市主体是享有农村集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织。农村集体经营性建设用地的所有权人，依据不动产权属证书登载的所有权人确认。
3.在入市方式方面。农村集体经营性建设用地原则以出让方式入市，出让交易形式为招标、拍卖、挂牌。以出让方式入市的，农村集体经营性建设用地使用权最高年限，参照国家规定的同类用途国有建设用地出让最高年限执行。
4.在入市程序方面。按照“召开村民会议、编制入市方案、形成入市决议、委托地价评估、乡镇部门联审、政府研究批准、地块挂牌出让、地块竞得成交、出让合同签订、相关税费缴纳、办理土地登记”等相关程序组织入市工作，在入市方案编制讨论会议上要确保“两个三分之二”不折不扣到位。瓦房店市入市工作领导小组办公室应对提出入市申请的地块进行联合会审，并明确了各职能部门会审职责。在委托地价评估上，要统筹兼顾“同地同权”和“稳步推进”。
5.在收益管理方面。农村集体经营性建设用地入市收益归入市主体所有，但入市主体应承担相应的基础设施建设等开发成本，出让人应按成交地价总额的20-40%向市财政局缴纳土地增值收益调节金方式履行相应义务。增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施建设、农村环境整治、生态补偿、土地复垦、失地农民保障以及对农村经济困难群众的社保补助和特困救助等。农村集体经营性建设用地入市收益，可作为集体资产折股量化到本集体经济组织成员，不得直接分配给集体经济组织成员。
6.在后续监管方面。农村集体经营性建设用地出让后，属地乡镇、村集体经济组织以及相关职能部门要加强对入市地块开发利用情况进行监管，同时对入市地块使用权转让、提前收回以及抵押权设立等进行了明确。 贷款到期后抵押人未清偿债务或出现约定的实现抵押权的情形，抵押权人对该宗土地使用权有优先处置和受偿权。
六、解读单位 瓦房店市自然资源局
解读人 刘涛 办公电话0411-85615944
辽公网安备:21028102000063号
