瓦房店市人民政府关于印发瓦房店市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）的通知
瓦政规发〔2023〕6号
发布:2023-12-13 10:17:00
瓦政规发〔2023〕6号
各乡镇人民政府，各涉农街道办事处，轴承产业开发区管委会，市政府有关部门及相关单位：
《瓦房店市农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》业经瓦房店市十届人民政府第三十一次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
瓦房店市人民政府
2023年12月13日
（此件公开发布）
瓦房店市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 为规范农村集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的集体经营性建设用地入市制度，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《辽宁省实施中华人民共和国土地管理法办法》、中共中央办公厅、国务院办公厅《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》（厅字〔2022〕34号）、自然资源部《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 瓦房店市行政范围内的集体经营性建设用地入市，适用本办法。
本办法所称农村集体经营性建设用地，是指依照国土空间规划（村庄规划）确定为工矿仓储、商服、养老、旅游等经营性用途，权属清晰，没有争议，并经依法完成集体土地所有权登记的农村集体经营性建设用地。
第三条 集体经营性建设用地入市，是指在集体经营性建设用地所有权不变的前提下，集体经营性建设用地使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则，以有偿方式发生转移的行为。
第四条 中华人民共和国境内外的自然人、法人和非法人组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法取得集体经营性建设用地使用权。
第五条 依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，与国有建设用地使用权享受同等权能，受到法律的同等保护。依照本办法开展的农村集体经营性建设用地入市交易，应依法依规履行税费缴纳义务。
第六条 瓦房店市委、市政府对瓦房店市农村集体经营性建设用地入市负总责，市自然资源局等相关部门具体承办。市自然资源局是集体经营性建设用地入市公开交易的服务机构。经批准的集体经营性建设用地入市实行与国有建设用地同平台交易。
市自然资源局、农业农村局、发改局、财政局、税务局、生态环境分局、住建局、人社局、科工局等单位按照各自职责做好相关工作。
第二章 入市条件、范围
第七条 依法取得、符合国土空间规划（村庄规划）的工业、商服等用途的农村存量集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件可开发利用的，农村集体经营性建设用地可直接就地入市。对历史形成的零星分散的存量集体建设用地，可以在依据国土空间规划（村庄规划）统一开展国土空间综合整治，重新划分宗地并调整确定产权归属后，按照新的规划条件入市。
第八条 第二次土地变更调查现状已经是建设用地，但未办理农用地、未利用地转用手续的，在集体建设用地入市前需依法办理农用地、未利用地转用审批手续。违法违规的问题要依法处罚、处置到位。
已经依法出租的农村集体经营性建设用地，由农村集体经济组织依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国乡镇企业法》等法律法规对土地及房产等产权依法处理完毕后，才能申请入市。
第九条 农村集体经营性建设用地入市应符合产业政策和环保安全等要求，优先保障农村一二三产业融合发展项目和农村服务业、公益事业项目，兴办农产品冷链、加工、仓储以及乡村旅游、农产品销售、养老等设施。
第十条 有下列情形之一的农村集体经营性建设用地不得入市：
（一）属于农村宅基地和商品住房开发用地的
（二）土地权属有争议的；
（三）被司法机关、行政机关限制土地权利的；
（四）不符合产业政策、国土空间规划（村庄规划）、生态环境保护等要求的；
（五）地上建筑物、构筑物及其他附着物存在权属纠纷影响农村集体经营性建设用地入市的；
（六）没有明确土地使用条件的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十一条 入市交易的集体经营性建设用地一并纳入年度土地供应计划管理，实行城乡供地规模统筹调控。
第三章 入市主体、入市方式
第十二条 入市的法定主体是集体经营性建设用地的所有权人。包括乡镇农民集体所有、村农民集体所有、村民小组农民集体所有三种情形分别由相应的集体经济组织代表行使。农村集体经营性建设用地的所有权人，依据不动产权属证书登载的所有权人确认。
第十三条 在农村集体经营性建设用地入市前，土地所属村(组)集体应根据农业农村部、中国人民银行、市场监管总局印发《关于开展农村集体经济组织登记赋码工作的通知》（农经发〔2018〕4号）规定完成农村集体经济组织登记赋码程序，银行开户等业务，由该集体经济组织作为主体自行组织实施入市；也可以由该集体经济组织委托其他具有市场法人资格的组织依据授权代理实施入市。
第十四条 集体经营性建设用地可以通过出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、出租、互换、出资、赠与或者抵押。
集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）入市的，工业用地最高年限为50年；商服用地最高年限为40年。集体经营性建设用地使用权以租赁方式入市的，最低租赁期限不少于5年，最高租赁期限不得超过20年。
第十五条 集体建设用地使用权转让、出租、抵押参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）有关规定管理农村集体经营性建设用地二级市场。
第四章 入市程序
第十六条 集体经营性建设用地出让、租赁交易形式有招标、拍卖、挂牌和协议等。除依法可以采取双方协议方式外，原则上应当采用招标、拍卖和挂牌形式交易。
第十七条 入市主体或其授权委托人根据规划布局、产业准入、生态环境保护、安全生产等要求编制入市方案，《集体经营性建设用地入市方案》应经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并经公示无异议后，形成《集体经营性建设用地入市决议》，报乡镇人民政府申请入市。
《集体经营性建设用地入市方案》包括：
（一）载明集体经营性建设用地所有权人、地块位置、界址、面积、土地用途、规划建设条件、产业准入、生态环境保护等要求等；
（二）集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限；
（三）集体经营性建设用地入市交易的形式；
（四）集体经营性建设用地入市交易底价，采用招标、拍卖、挂牌形式的应明确是否设置保留底价；
（五）集体经营性建设用地入市地价款支付方式；
（六）集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处理办法等；
（七）集体经营性建设用地入市土地增值收益分配、资金使用、集体经济组织内部土地经济关系调整等事项；
（八）农村集体经营性建设用地入市主体、授权或委托入市的实施主体；
（九）其他需要集体决策的内容。
第十八条 市自然资源局要建立城乡统一的建设用地基准地价评估体系。研究制订集体经营性建设用地基准地价评估标准，实行动态调整，及时向社会发布。
第十九条 集体经营性建设用地使用权入市地价应当选择有资质的评估机构评估或参照建设用地基准地价标准来确定。
农村集体经营性建设用地入市后转让价格低于基准地价80%的，农村集体经济组织有优先购买权。
第二十条 市自然资源局、各乡镇街道分别按照经依法批准的城区、乡镇区的控制性详规和村庄规划，确定入市土地的规划条件或规划指标，办理相关规划许可。
第二十一条 集体经营性建设用地入市主体应逐级向属地政府、市人民政府提出入市申请。入市工作领导小组办公室应及时组织相关乡镇街道和部门，对提出入市申请的地块进行联合会审。各部门按照职责，对以下内容进行审核：
（1）发改局核实项目是否符合国民经济和社会发展规划，是否符合国家和省有关产业政策(是否属于《产业结构调整指导目录》中的限制类、淘汰类项目)，是否符合“两高”项目管理要求；
（2）自然资源局审核各类规划要求、土地所有权、地类、入市价格等；
（3）科工局核实项目是否符合工业和信息化发展规划是否符合产业政策等;
（4）生态环境分局核实是否符合环境保护相关规定，提出是否需开展土壤污染状况调查；
（5）文旅局核实是否符合文物保护相关规定，提出文化活动公共服务相关要求:
（6）农业农村局核实水产种质资源保护区情况并提出意见;
（7）水务局核实是否需要编制水资源论证报告、水土保持方案、洪水影响评价报告等:
（8）市住建局负责审核拟供地项目是否符合建设要求。
第二十二条 集体经营性建设用地入市交易申请资料应包括：
（一）入市申请书；
（二）入市交易委托书（视委托情形提供）；
（三）《集体经营性建设用地入市决议》及《集体经营性建设用地入市方案》;
（四）土地所有权证明材料；
（五）所在乡镇街道和发改局、生态环境、自然资源等相关部门审核意见；
（六）地价评估报告；
（七）土地承包经营权处置审批方案、权属调整、补偿到位证明，地面建、构筑物补偿到位证明；
（八）其他需要提供的资料。
第二十三条 集体经营性建设用地入市由瓦房店市自然资源局拟定入市地块呈报表报市政府批准后，发放《瓦房店市集体经营性建设用地入市核准书》。
第二十四条 经批准的入市地块根据入市方案确定的交易方式，在中国土地市场网以及相关媒介发布交易公告，实行网上公开交易。农村集体经营性建设用地出让、租赁、作价出资(入股)参照国有建设用地交易有关规定执行，依法确定集体经营性建设用地土地使用权人。
第二十五条 集体经营性建设用地使用权出让、租赁交易完成后，由市自然资源局与竞得人签订《瓦房店市集体经营性建设用地成交确认书》(以下简称《成交确认书》)。
交易结果应在集体经济组织事务公示栏和中国土地市场网以及相关媒介等进行公示，接受社会和群众监督。
第二十六条 集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）完成后，其交易信息应在集体经济组织事务公示栏和中国土地市场网以及相关媒介等进行公示。新组建的企业或增资入股后的企业在完成工商登记后，应当申请入市土地的使用权登记。
第二十七条 集体经营性建设用地使用权交易双方应签订《瓦房店市集体经营性建设用地使用权出让(租赁、作价出资（入股）)合同》(以下简称《合同》)；市政府（市自然资源局）、农村集体经济组织与土地使用权人三方签订《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》。
第二十八条 集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，办理不动产登记，有地上建筑物的，同时申请登记。办理不动产登记时，应向市不动产登记交易中心提交土地登记申请书、申请人身份证明材料、《合同》、地价款、土地增值收益调节金缴纳证明和税收完税、免税或不征税证明等资料。
第五章 收益管理
第二十九条 集体经营性建设用地使用权发生出让、租赁、作价出资（入股）和转让等交易行为的，应当按照规定向市财政专户缴纳土地增值收益调节金(以下简称调节金)。
调节金是指在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节对土地增值收益收取的资金。
土地增值收益是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的收益。
调节金原则上由农村集体经营性建设用地的出让方、租赁方、作价出资（入股）方及再转让方缴纳。取得成本和土地开发支出证明由调节金缴纳方举证。
第三十条 市自然资源局要会同财政局等部门负责土地增值收益调节金征收及使用办法，规范调节金的征收、使用和监管，报市政府批准后实施。
第三十一条 市财政局应对集体经营性建设用地入市资金进行专账核算。土地增值收益调节金全额上缴市财政，纳入预算管理。
第三十二条 农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市增值收益（不含调节金），归农村集体经济组织所有，在集体经济组织内部合理分配。
第六章 增值收益调节金
第三十三条 农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁作价出资（入股）等交易行为，应当依照本办法缴纳增值收益调节金，其缴纳比例按土地增值收益的20-40%收取调节金，具体按《瓦房店市农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理实施细则》执行。
增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施建设、农村环境整治、生态补偿、土地复垦、失地农民保障以及对农村经济困难群众的社保补助和特困救助等。
第七章 入市净收益分配
第三十四条 农村集体经营性建设用地土地入市净收益全部归属集体经济组织，主要用于量化股权、社会保障、完善基础设施和提升农村公共服务等公益事项。具体参照《瓦房店市农村集体经营性建设用地入市村级集体经济收益分配使用及管理办法》执行。
第八章 交易规范
第三十五条 集体经营性建设用地入市实行交易保证金制度，参照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）执行。
第三十六条 市自然资源局建立集体经营性建设用地信息管理制度，进行实时动态管理，将交易信息及时录入集体经营性建设用地信息管理系统。
第三十七条 按照建立城乡统一的建设用地市场要求，积极培育集体经营性建设用地市场交易中介组织，引导国有建设用地市场交易中介组织参与集体经营性建设用地入市交易中介服务，为入市交易提供地价评估、交易代理、登记发证等中介服务。
第九章 监督管理
第三十八条 乡镇（街道）党委政府作为统筹农村集体经营性建设用地入市工作的责任主体，应充分发挥指导、监督、管理和协调作用，确保土地使用权人和入市主体的相关活动依法依规进行。
第三十九条 调节金纳入地方一般公共预算管理，由财政部门统筹安排使用。资金支付按照国库集中支付制定有关规定执行。具体参照《瓦房店市农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理实施细则》执行。
第四十条 农村集体经营性建设用地入市收益分配和使用的监督，由属地乡镇办及农业行政主管部门管理和监督，具体参照《瓦房店市农村集体经营性建设用地入市村级集体经济收益分配使用及管理办法》执行。
第四十一条 依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同确定开发期限、土地用途及相关土地使用条件开发利用土地。
第四十二条 农村集体经营性建设用地使用权入市成交后，任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。因规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途、变更容积率的程序办理相关审批手续。
第四十三条 农村集体经营性建设用地土地所有权人负责监督使用权人按照农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同约定的开发期限开发土地。涉嫌违约或构成土地闲置的，由土地所有权人会同市自然资源局参照《合同》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）有关条款、规定处理。
第四十四条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的，土地使用权可由代表其所有权的农民集体按照合同的约定处理。法律法规另有规定的，从其规定。
第四十五条 按租赁方式取得的集体经营性建设用地使用权，承租人未按《合同》约定按时交纳土地租金的，集体经营性建设用地所有权人可以解除合同，收回土地使用权。
第四十六条 因公共利益需要，依法对集体经营性建设用地实行征收的，经市政府批准后，集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿。法律、行政法规另有规定的除外。
第十章 法律责任
第四十七条 入市的主体和具有土地使用权的自然人、法人或非法人组织，都应遵守相关的法律法规规定，严格履行各自的权利和义务，确保农村集体经营性建设用地入市工作规范有序。
第四十八条 农村集体经济组织、村民委员会应在所在乡镇政府的指导下，规范其内部组织结构，严格依法依程序处理集体经济组织内部事务。集体经营性建设用地合同签订并生效后，即具有法律地位，受国家法律保护。集体经济组织不能以内部成员反悔、不同意或村委会换届等原因，擅自更改或撤销合同，阻挠土地使用者使用土地。
第四十九条 农村集体经营性建设用地使用权入市成交后，任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。对未经依法批准，擅自改变规划用途或规划许可条件建设以及未按合同约定时间动工、竣工的，市自然资源局、市住建局等部门和所在乡镇政府、入市主体应按照相关法律法规及合同约定进行处理。
第五十条 市相关部门工作人员在农村集体经营性建设用地使用权交易过程中收受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守、滥用职权的，由其所在单位给予行政处分或由监察机关给予政务处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
第五十一条 农村集体经济组织经营管理者在农村集体经营性建设用地使用权入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者非法转让集体土地、擅自侵占挪用集体经营性建设用地入市收益的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
第五十二条 中介服务单位及其工作人员在农村集体经营性建设用地使用权交易过程中，有违反有关法律、法规及业务管理规则、保密协议等规定行为的，县直行业主管部门应当依据相关服务约定予以处理；造成损失的，依法追偿；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
第五十三条 本意见所称中介服务单位，是指为土地交易市场提供有关专业服务的个人、机构或组织，包括银行、公证处、评标专家、主持人、咨询机构及相关行业组织等。
第十一章 附则
第五十四条 本办法实施之前已依法批准流转的集体经营性建设用地，在符合规划、产业要求的前提下，按照依法自愿、协商一致、公平合理的原则，可参照本办法执行。本意见实施之后，除存在历史遗留问题的农村集体经营性建设用地外，原则上均纳入入市范围。
第五十五条 本办法由瓦房店市人民政府负责解释。
第五十六条 本办法自2024年1月15日起施行，有效期至2024年12月31日。本办法实施后，法律、法规、规章和上级政府行政规范性文件对农村集体经营性建设用地入市进行规范的，以法律、法规、规章和上级政府行政规范性文件为准。
辽公网安备:21028102000063号
