瓦房店市人民政府办公室关于规范主城区内国有建设用地收储补偿工作的指导意见
瓦政办规发〔2023〕1号
发布:2023-11-17 15:58:00
瓦政办规发〔2023〕1号
各乡镇人民政府，各街道办事处，轴承产业开发区管委会，市政府有关部门及相关单位：
为进一步加大土地收储工作力度，规范国有建设用地收储补偿工作，促进我市土地收储工作顺利开展，同时保障被收储土地权利人合法权益，确保土地收储补偿公平合理，参照《大连市人民政府办公室关于规范市内四区国有建设用地收储补偿工作的指导意见》（大政办发〔2020〕30号）文件规定，结合我市目前土地收储市场情况，经市政府同意，现提出以下意见。
一、适用范围
在瓦房店市主城区内（具体范围为城镇土地级别三级范围内）的国有建设用地上进行土地收储活动，适用本意见
二、补偿原则
土地收储补偿工作应遵循集体决策、程序正当、公平合理的原则，补偿标准应尊重市场规律，有利于支持实体经济发展。
三、补偿范围
对被收储人的补偿范围包括：土地使用权、地上建（构）筑物、绿化树木、无法恢复使用的机器设备、机器设备等搬迁费用、因土地收储造成的停产停业损失以及其他依法应给予的补偿。被收储人按约定期限腾退交付净地的，应给予搬迁奖励。
四、补偿方法
（一）住宅类
对收储土地上住宅及其土地使用权的补偿，按照《瓦房店市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》(瓦政发〔2015〕38号)和我市住宅房屋征收有关规定执行。
（二）工矿仓储类土地及地上建（构）筑物
被收储土地及其地上房屋登记用途为工业、仓储用地（房）及其配套用房等的，按下列方式对土地使用权和地上房屋、构筑物的补偿价格进行测算：
1.土地使用权补偿
土地使用权补偿额以土地使用权评估价格为准。收储土地虽未登记但经确认具备登记条件的，原则上对已缴纳土地有偿使用费的，按照已登记有偿方式使用土地收储补偿标准的95%给予补偿；对未缴纳土地有偿使用费的，按照已登记划拨方式使用土地收储补偿标准的95%给予补偿。特殊情况可采取一事一议方式解决。
2.地上房屋、构筑物补偿
2.1已登记地上房屋、构筑物补偿
地上房屋、构筑物补偿额=房屋重置价格×房屋补偿系数+构筑物重置价格。
房屋和构筑物重置价格由评估机构进行评估。房屋补偿系数根据房屋登记情况及现状容积率情况，不超过下表规定数值取值。容积率为所有应补偿房屋的建筑面积与土地面积的比值。
2.2未登记房屋补贴
（1）已依法取得建设工程规划许可证及施工批准手续，并按照其规定建成，但未办理登记的，按照已登记房屋补偿标准的95%给予补贴；
（2）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建成的，按照已登记房屋补偿标准的90%给予补贴；
（3）1990年4月1日至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行前建成的，按照已登记房屋补偿标准的70%给予补贴；
（4）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行后建成的和未超过批准期限的临时建筑，按照房屋重置价格给予补贴，评估的房屋重置价格低于800元/平方米的，按照800元/平方米给予补贴；
（5）临时建筑超过批准期限、已被政府行政主管部门或执法部门认定为违法建筑、已被政府行政主管部门或执法部门予以行政处罚或行政强制执行的，原则上不予补贴。
（三）商服类
1.已登记商服类补偿。收储土地及其地上房屋登记用途为商业、办公、综合等的，原则上采用市场价评估进行补偿，特殊情况采取一事一议方式解决。
2.未登记商服类补贴。参照未登记工矿仓储类补贴方法给予补贴。
（四）其他类土地及地上建（构）筑物
（1）公共管理与公共服务用地的土地使用权价格采用评估方式确定；交通运输用地等市政府尚未公布基准地价标准的其他用途土地，参照工业用地基准地价标准进行评估。
（2）公共管理与公共服务用地、交通运输用地等其他用途土地收储时，房屋均参照工矿仓储用地地上房屋的补偿系数测算补偿价格。
（五）绿化树木
收储土地范围内树木、绿化等由被收储方自行迁移的，不给予树木、绿化补偿和迁移费补偿；需要收储的按照评估机构评估的市场价格给予补偿，收储后予以保留。
（六）机器设备
因收储土地造成被收储人的机器设备需要搬迁或损失的，按下列方式测算补偿价格：
1.无法搬迁继续使用的设备，按土地收储时的设备净值给予补偿。设备净值由评估机构按照重置价格结合成新率进行评估。
2.能够搬迁继续使用的设备，给予搬迁费用补偿。机器设备搬迁费用包括拆卸费、搬运费、安装调试费等，补偿额由评估机构进行评估。对原材料、半成品、产成品等，若搬迁过程中会造成额外损耗的，可适当给予搬迁损耗补偿。
（七）停产停业损失
因收储土地造成被收储人的停产停业损失，按下列方式测算补偿价格：
1.被收储土地及其地上房屋同时符合以下条件的，应当给予停产停业损失补偿（法律法规另有规定的从其规定）：
（1）具有合法、有效的营业执照、税务登记证；
（2）被收储房屋登记用途为非住宅；
（3）在土地收储时仍在生产经营。
收储时已经停产歇业或未经营超过一年（判定标准为评估时点前一年被收储人报送税务部门报表中无经营收入）的不给予停产停业损失补偿。
2.停产停业损失（包含利润损失、职工安置补助和异地生产经营因素等）按照土地、房屋补偿额之和的8%确定，特殊情况可采取一事一议方式解决。
（八）搬迁奖励
被收储人在签订土地收储补偿协议后3个月内交付净地的，原则上可给予补偿额5%最高不超过500万元的搬迁奖励。特殊情况可采取一事一议方式解决，具体净地交付时间应在收储协议中约定。
五、其他政策
（一）工厂、文化、教育、卫生、体育、科研等单位用地范围内，在土地收储时已经作为商业或办公用房独立使用的房屋，取得合法有效的工商营业执照、税务登记一年以上的，应充分考虑其实际使用情况产生的经济价值及经营损失情况进行评估，并确定房屋及其土地使用权的补偿额。
（二）收储土地范围内的房屋、构筑物、机器设备等由被收储人自行拆除的，由评估机构对房屋、构筑物和不可移动设备等残值和拆除清理费进行评估，按照两者差额对被征收人进行补偿。
（三）土地收储时，在合法使用土地范围内的地上房屋因历史原因已灭失的，地上房屋建筑规模等应通过调查房屋登记信息和卫星图片鉴定等方式确定。
（四）为加快推进被收储人搬迁净地，对规划为经营性建设用地的，土地收储补偿协议签订后可向被收储人支付收储补偿总额的20%用于被收储人实施搬迁、腾退土地和办理相关手续；被收储人按照约定的净地条件交付土地后，可再支付收储补偿总额的30%；剩余收储补偿费用原则上待土地出让后支付，特殊情况可采取一事一议方式解决。对规划为非经营性建设用地的，可协商确定收储费用支付方式。
六、被收储人在签订收储协议以前，需保持被收储资产的完整性，否则被收储人应承担经济赔偿责任或重新评估。
七、按国有土地上房屋征收程序实施的项目，应执行房屋征收相关规定。
八、本意见引用的标准文件有修订、修改的，执行新规定。
九、本意见自发布之日起30日后施行，即从2023年12月18日起施行。本意见发布前已达成土地收储补偿协议的，按协议约定执行。
瓦房店市人民政府办公室
2023年11月17日
（此件公开发布）
辽公网安备:21028102000063号
