关于印发瓦房店市物业管理实施细则的通知

瓦政发〔2012〕72号

瓦房店市人民政府关于印发瓦房店市物业管理实施细则的通知

各乡镇人民政府，各街道办事处，各经济区，市政府有关部门及相关单位：
       《瓦房店市物业管理实施细则》业经市政府七届二十四次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真组织实施。

                              二〇一二年七月二日

瓦房店市物业管理实施细则

       第一章  总则
       第一条 为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《大连市实施〈物业管理条例〉办法》，结合瓦房店市实际，制定本细则。
       第二条 本市行政区域内的物业活动适用本细则。
       第三条 瓦房店市房地产行政主管部门负责本市行政区域内物业服务活动的监督管理工作。
       物价、民政、工商、规划、城建、公安、财政、行政执法、电业等相关部门依据各自职责，依法做好物业管理活动的相关管理和服务工作。
       街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系，协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。社区居民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会日常工作。
       第四条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范经营行为，培训从业人员，调解行业内部争议，维护会员合法权益，促进行业健康发展，为全市经济发展和社会和谐做出贡献。

       第二章  业主及业主大会
       第五条 房屋的所有权人为业主。
       业主在物业管理活动中，享有下列权利：
      （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
      （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
      （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则和建议；
      （四）参加业主大会会议，行使投票权；
      （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
      （六）监督业主委员会的工作；
      （七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
      （八）对物业共有部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
      （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
      （十）法律、法规、规章规定的其他权利。
       第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
      （一）遵守管理公约（临时管理规约）和业主（代表）大会议事规则；
      （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
      （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
      （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
      （五）按时交纳物业服务费用；
      （六）参加业主大会时遵守大会程序；
      （七）向物业服务企业提供详实、准确的联系方式；
      （八）接受业主大会、业主委员会对其履行业主义务的监督；
      （九）法律、法规规定的其他义务。
       第七条 业主大会履行下列职责：
      （一）制定、修改业主大会议事规则；
      （二）制定和修改管理规约；
      （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
      （四）选聘和解聘物业服务企业；
      （五）筹集和使用专项维修资金；
      （六）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
       第八条 新建物业项目，包括分期建设和多个单位开发建设，其配套设施设备和相关场地是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但是，该物业项目规模较大且被市政道路分割或者独立封闭的，可以划分为若干个独立的物业管理区域。
      新建物业项目的物业管理区域，由城乡规划主管部门在详细规划图上明确。
      第九条 同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主委员会。
      第十条 物业管理区域符合成立业主大会条件并准备成立业主大会的，由建设单位在三十日内，书面向房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告，同时提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。
      房地产行政主管部门自接到报告之日起三十个工作日内，会同办事处或乡镇人民政府指导组建业主大会筹备组。筹备组成员由五人组成，名单确定后，在物业管理区域内书面公告。
      建设单位未提出成立首次业主大会报告的，经百分之二十以上业主提议的，可参照前款执行。开发单位注销或已弃管的小区，已成立物业公司的小区的业主大会筹备工作由物业公司参照前款执行。
      筹备首次成立业主大会的费用，由业主和建设单位按所拥有的建筑面积承担。
      第十一条 业主大会筹备组履行下列职责：
      （一）确定会议召开的时间、地点、形式和内容；
      （二）参照房地产行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；
      （三）确认业主身份，核定业主的投票权数；
      （四）拟定业主委员会委员候选人产生办法，组织推荐业主委员会候选人；
      （五）业主委员会由5-11人组成；
      （六）做好会议的其他准备工作。
       前款第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项规定的事项，应当在会议召开十五日前，在物业管理区域内书面公告。
       第十二条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书，参加会议代为投票。
      第十三条 业主委员会委员应当符合下列条件：
      （一）是本住宅小区内具有完全民事行为能力的业主；
      （二）模范执行物业管理细则，按时交纳物业服务费，恪守业主的权利和义务；
      （三）邻里关系和睦，热爱公益事业，思想品质端正，政治觉悟高尚；
      （四）具有一定的组织协调能力；
      （五）具备与物业管理相关的专业知识；
      （六）身体健康，有必要的工作时间。
       第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起十日内，将业主委员会成员的基本情况在本物业管理区域内公示。
       业主委员会应当自选举之日起三十日内，向房地产行政主管部门和街道、乡镇人民政府备案。
       （一）申请登记备案申请书；
       （二）《业主代表大会议事规则》；
       （三）《临时管理规约》；
       （四）成立首届业主大会、产生业主委员会的会议记录（复印件）；
       （五）业主委员会名单；
       （六）其他需要的相关资料。
       第十五条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
       第十六条 业主委员会的经费开支情况每年需向业主公布，并接受业主监督。
       第十七条 业主委员会的办公地点设在物业管理办公用房内。
       第十八条 业主委员会履行下列职责：
      （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
      （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
      （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，掌握物业服务企业履行物业服务合同情况；
      （四）监督管理规约的实施；
      （五）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
      第十九条 业主委员会有下列情形之一的，应当召开业主大会予以改选:
      （一）过半数以上委员不履行职责的；
      （二）多次侵犯业主合法权益又不整改的；
      （三）做出违法或者错误决定，经有关行政主管部门责令改正，但拒不改正或者拖延改正的。
      第二十条 业主委员不再是本物业管理区域内业主的，其委员资格自行终止。
      业主委员会委员有下列情形之一的，业主委员会可以决定终止其委员资格：
     （一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
     （二）受过刑事处分的；
     （三）因疾病等原因丧失履行职责权利的；
     （四）不履行业主义务的；
     （五）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；
     （六）不宜担当业主委员的其他情形的。
       第二十一条 业主委员会根据业主大会议事规则规定的任期届满两个月前，应当召集业主大会，组织换届选举，无力召集业主大会、组织换届选举的，由房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举。
       第二十二条 物业管理区域内不成立业主大会的，可由房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府，在征得专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意后，委托物业管理区域所在地的居（村）民委员会组织实施。委托期限为一至三年，可以连续委托。
       第二十三条 根据市委、市政府全域城市化发展的思路，按照城市总体规划属于农村城市化发展范围内的住宅项目，需要对房屋及配套的设施设备和相关场地进行管理、维修、维护本区域环境卫生和相关秩序的，可由居（村）民委员会参加业主委员会职责，按照有关法律、法规、规章和属地化管理的规定开展工作。

        第三章  前期物业管理
         第二十四条 前期物业管理指的是开发单位在开工建设之前，进行项目论证之时，就邀请专业的物业公司参与物业管理的论证工作，或者是在没有召开业主大会之前，由开发单位自己聘用（或公开招标）的物业公司，到第一次业主大会召开时终止之时。
       第二十五条 建设单位应当在物业管理区域内提供物业管理用房：建筑物总面积五万平方米（建筑面积，下同）以下的，为一百至二百平方米；超过五万平方米的，每五万平方米以内，增加五十至一百平方米。物业管理用房中的业主委员会用房面积不低于三十平方米。
       物业管理用房应当为地面以上的独立成套房屋，水、电、暖、煤气、通信、排水等设施设备齐全，具备使用和办公条件。门卫用房、监控室、电话交换机房、员工休息室、换衣室、浴室、食堂、储藏室等用房的面积不计入物业管理用房面积。
       物业管理用房的具体位置，由市规划建设局（规划）确定详细规划图时加以明确。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主。
       市房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房的位置、面积、房号。
      凡是在本市内开发建设的住宅项目，建设单位在竣工验收时，应通知房地产行政主管部门对物业用房进行验收。
      第二十六条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。招标时应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，到房地产行政主管部门备案，并在小区内进行公示。
     第二十七条 建设单位在工程竣工或者交接物业时，应当将物业管理区域内的下列资料分别移交城市建设档案馆和物业服务企业保管：
     （一）竣工总平面图、单体建筑、结构、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
     （二）设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料；
     （三）房屋质量保修文件和使用说明文件；
     （四）物业管理所必需的其他资料。
      移交物业服务企业的前款资料归全体业主所有。物业服务企业因管理不善导致资料丢失或者损坏的，应当负责补齐。前期物业服务合同终止时，应当全部移交给业主委员会或者建设单位。

       第四章  物业管理服务
       第二十八条 从事物业服务的单位应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，到房地产行政主管部门进行登记备案。
       第二十九条 物业服务企业资质证书不得转让、出租、出借。
       第三十条 物业服务企业应当在办公地点显著位置，将物业服务企业资质证书、服务内容、服务标准、服务电话、收费许可、收费项目、收费标准、收费依据及价格举报电话进行公示。
       第三十一条 违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
       第三十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供暖、通信、邮政、有线电视等单位，应当服务到终端，并向接受其服务的最终用户收取相关费用。
       第三十三条 物业服务企业退出物业管理区域后，业主大会尚未选聘出物业服务企业的，环境卫生工作由城建部门依法委托辖区内清洁公司负责；其他工作应按属地化管理的原则进行管理。
       第三十四条 业主、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议时，可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者社区和居民委员会反映，办事处、乡镇人民政府或者社区和居民委员会应当及时进行调解。
       第五章  物业的使用与维护
       第三十五条 业主在使用物业时，应当遵守法律、法规、规章和管理规约的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、绿化、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用，外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人合法权益的原则，处理好相邻关系。
       第三十六条 在物业管理区域内不得有下列行为：
       （一）擅自拆改房屋承重结构；
       （二）侵占、损害公共场地、共用部位、共用设施设备；
       （三）擅自改变物业规划用途；
       （四）违反规定饲养家禽、宠物；
       （五）违反规定摆摊设点、占道经营；
       （六）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
       （七）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
       （八）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
       （九）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；
       （十）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
       第三十七条 物业发现业主在装饰装修物业时，有违反法律、法规、规章行为时，应当制止。已造成不良后果或者不听制止的，按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定处理。
       第三十八条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变的，业主委员会应当持业主大会决议到有关行政管理部门办理手续，经批准后，由业主委员会持有关批准文件告知物业服务企业。涉及需要改变物业服务合同约定事项的，应当与物业服务企业重新约定。
       第三十九条 供水、供电、供气、供暖、通信、邮政、有线电视等单位，在物业管理区域内的新增、养护、维修、更新和改造工程，需要临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的，应当在计划施工十五日前，持施工计划书、图纸等材料，与物业服务企业就施工时间、施工范围、恢复方式、违约责任等事项签订协议后，方可施工。物业服务企业不得无故阻挠施工。
紧急抢险时，施工单位应当在抢险同时向物业服务企业通报，施工后及时恢复原状，所发生的费用由施工单位负责。
       第四十条 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定。
物业管理区域停车场管理办法的示范文本，由房地产行政主管部门制定。
停车收费标准由市物价局会同房地产行政主管部门联合审查，物价局依法审批。
物业服务企业与物业共用部位、共用设施设备的经营者签订有偿使用协议，不得损害业主的合法权益。
       第四十一条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动，应当遵守有关法律、法规和规章的规定，不得影响安全和正常使用。
       第四十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
       第四十三条 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
       第四十四条 物业共用部位、共用设施在保修期满后出现严重损坏，影响业主和物业使用人正常生活和安全，业主不同意维修的，市房地产行政主管部门可以组织物业服务企业维修，并告知业主大会，维修费用在专项维修资金中支付。

        第六章  法律责任
        第四十五条 建设单位有违反本办法第十条规定，不提出首次成立业主委员会报告或不提供物业出售和业主入住明细，物业基本情况等材料的。由市房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。
       第四十六条 物业服务企业违反本办法由下列情况之一的，由房地产行政主管部门按照下列规定处罚：
      （一）违反本办法第二十七条第二款规定，将资料丢失或者损坏，又不宜补办的，责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款；
      （二）违反本办法第二十九条规定，转让、出租、出借物业服务企业资质证书的，责令限期改正，并处五千元罚款。
       第四十七条 违反本办法涉及其他行政主管部门权限的，由有关行政部门依法处理。

       第七章  附则
       第四十八条 业主自行或者委托其他管理人对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，可以参照本办法执行。
       第四十九条 本细则自2012年8月1日起施行。有效期不超过5年。