大连市十七届人大二次会议《关于解决大连市工业用地分割时无转让合同及用地条件的土地如何补办的建议》（第449号）答复意见

发布:2023-09-27 13:45:00

曲永哲代表：

您提出的关于解决大连市工业用地分割时无转让合同及用地条件的土地如何补办的建议收悉，现将办理情况答复如下：

一、国家关于土地使用权转让的相关规定

工业用地是实体经济发展的重要支撑，一直以来，自然资源管理部门鼓励通过依法转让、合作开发等方式盘活利用。为提高存量土地资源利用效率，各级政府不断健全土地二级市场运行体制机制，规范土地分割、合并转让，促进合理利用。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。2002年国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》取消了当时住建部门对分割转让的行政审批，但自然资源部保留了土地使用权分割转让审批事项。

按照《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和自然资源部《关于国有建设用地使用权出让后分割转让批准实施要素》等政策规定，分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。

二、批准转让后的土地利用

政府在出让或者划拨土地使用权时，都会根据详细规划出具规划条件；土地权利人应当按照建设工程规划许可证规定的容积率、绿地率等规划指标进行建设；规划主管部门根据这些指标核实是否按照规划进行建设，并出具规划条件核实意见书，这属于申请不动产登记时符合规划的证明材料。故每块建设用地上都存在不同的规划建设条件，不能直接合并或者分割。

土地分割、合并转让由建设用地使用权人申请，经自然资源主管部门批准，依法办理不动产转移登记。同时规定土地分割转让应符合土地出让合同约定，整宗地投资额达到转让条件可分割转让。土地出让合同中明确约定不得分割的，应从其约定。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）规定：土地使用权房地产转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。经批准转让地块的规划建设条件也随之转移，新的土地使用权人应继续履行原出让合同约定的建设义务。

我市将进一步完善工业用地使用权分割、合并转让机制，促进要素流通。